הודעה נשלחה בהצלחה

שוק הנדל"ן בפורטוגל הפגין עוצמה גם בקורונה – מהן ההזדמנויות?

אודי אביטל , יו”ר SMI
05/02/21
שוק הנדל"ן בפורטוגל הפגין עוצמה גם בקורונה – מהן ההזדמנויות?

שוק הנדל"ן למגורים בפורטוגל הוא אחד השווקים המעניינים ביותר בגוש האירו. מחירי נדל"ן הזולים בהשוואה בינלאומית, כלכלה צומחת ומתפתחת, תיירות נכנסת שנמצאת במגמת עלייה ושבתום משבר הקורונה תחזור לעצמה והזדמנויות נוספות. הגם שהמדינה נפגעה קשה ממשבר הקורונה, כך היא מציעה הזדמנויות בעתיד.

בעוד שכולנו רגילים לדבר על סצינת הסטארטאפים בישראל, הטכנולוגיה מגיעה גם לליסבון, בירת פורטוגל. על פי כתבה באתר הנחשב טקראנצ', יזמי טכנולוגיה מקימים בשנים האחרונות יותר ויותר חברות הזנק והמדינה מדביקה את הפערים מערים כמו ברלין ולונדון. ההתפתחות הזאת תייצר משרות וצמיחה כלכלית בקצבים גבוהים הרבה יותר.

מחירי הנדל"ן בפורטוגל למגורים גבוהים ב-30% מהשיא הקודם שנרשם ב-2010, ערב משבר החובות באירופה. יחד עם זאת, פורטוגל לא השתתפה בגל עליית מחירי הנדל"ן העולמי שחל בין השנים 1990-2006. נשאלת השאלה – מדוע פורטוגל החמיצה את גל עליות המחירים העולמי? התשובה נעוצה בקצב צמיחה נמוך מאוד. אחד המשתנים הכי חשובים שמשפיעים על הביקוש לנדל"ן ועל היכולת לרכוש אותו הוא צמיחת התוצר. אחד האתרים המומלצים והנחשבים למעקב אחר מחירי נכסים בפורטוגל הוא Idealista שהוא מזכיר מאוד את ZILLOW של ארה"ב ואת אתר יד 2 של ישראל.

מה קרה בשוק הנדל"ן למגורים בפורטוגל ב-2020 – שנת הקורונה?

מעניין לבחון עוצמה של שוק נדל"ן בזמני משבר. גם בשנת 2020, עליות מחירי הנדל"ן בפורטוגל נמשכו, אולם בקצב איטי יותר משמעותית בהשוואה לשנים האחרונות. כפי שבישראל השפיעה המגיפה גם על הביקושים.

בחלוקה על פי סוגי נכסים, מחירי הדירות עלו ב-7.1% בשנת 2020 ואילו מחירי הבתים הפרטיים רשמו עלייה של 4.61%. הביקוש לבתים בעת התפרצות הקורונה נחלש בגלל המגיפה, בשל הפגיעה הכלכלית והעובדה שחלק משמעותי מכלכלת פורטוגל נשען על תיירות.

בעוד שמחירי הבתים המשיכו לעלות גם ב-2020, כלכלת פורטוגל התכווצה ב-8.1%, אחרי צמיחה של 2.2% בשנת 2019 ו-2.6% בשנת 2018.

אשרת תושבות של 5 שנים למי שרוכשים נכס בשווי של 500,000 אירו

אזרחי גוש האירו שרוכשים נכסים בשווי של 500,000 אירו ומעלה נהנים ממעמד של תושבות ל-5 שנים ויכולים ללמוד, לעבוד ולטייל ברחבי המדינה. הם גם יכולים להגיש בקשת תושבות קבועה לאחר 5 שנים. התכנית הזאת יצאה אל הדרך במטרה להאיץ ולהניע את הפעילות הכלכלית בפורטוגל שמושפעת מאוד גם ממחירי הנדל"ן.

מחירי הנדל"ן משתמשים כבטוחות להלוואות רבות המעניקים הבנקים וגופים מוסדיים, כך ששוק נדל"ן יציב יכול להוות כבסיס לצמיחה כלכלית איתנה.

 

מנקודת מבט בינלאומית מחירי הנדל"ן בפורטוגל נמוכים

כשמסתכלים ממעוף הציפור ובוחנים את מחירי הנדל"ן בפורטוגל בהשוואה בינלאומית, הרוכשים מקבלים תמורה נאותה לכספם, כולל בכל מה שנוגע לתשואות משכירות.

האַלְגָארְבֶה, הוא חבל הארץ בדרום מערב פורטוגל שמחירי הבתים בו הם היקרים ביותר. שטחו הוא 5,415 קמ"ר ופרושות בו 16 רשויות מקומיות.

האתר הבינלאומי Global Property Guide סקר באחרונה את התשואות מהשכרה בעיר ליסבון. אפשר לראות שהתשואות מהשכרת נכסים למגורים עומדות גם כיום על כ-6% לפני נטילת מינוף ומימון ולאחר מינוף התשואות השוטפות עומדות על כ-8%. כמובן שאחת ההזדמנויות הגדולות בפורטוגל היא השבחה של נכסים.

שיעורי הריבית בגוש האירו ישארו נמוכים עוד שנים ארוכות לאחר המגיפה

גוש האירו ספג פגיעה כלכלית משמעותית בעקבות מגיפת הקורונה והאפשרות להעלאת ריבית לא נראית באופק. השגת מימון זול ידועה כאחד הקטליזטורים הגדולים ביותר למחירי הנדל"ן, כך שמבחינה מאקרו כלכלית המחירי יזכו לתמיכה משמעותית קדימה. יתרון נוסף הוא שמימון זול גם מאפשר בעתיד לגופי השקעה לממן עסקאות לרכישת נכסי מגורים והשקעות.

אסטרטגיית ההשקעות של SMI בפורטוגל

בדומה לספרד, SMI מתכננת לנצל את האורבניזציה והמגמות החיוביות שעוברות על פורטוגל בשנים האחרונות ולאתר נכסים טובים במחירי הזדמנות ולשפץ אותם. בערים מרכזיות בפורטוגל כמו פורטו וליסבון, קיימים מבני מגורים רבים להשכרה, שניתן לשפץ ולהשביח ולאחר מכן להשכיר במחירים גבוהים יותר. האופק היזמי והשיפוץ מאפיין חשיבה יזמית ישראלית שלא תמיד קיימת אצל מקומיים בפורטוגל. כמו כן, קרנות וגופים מוסדיים מעדיפים לא לבחור בעסקאות השבחה אלא לרכוש את הנכסים לאחר השבחה בפועל.

אודות הכותב
אודי אביטל,
שותף מייסד ויו"ר SMI
אביטל הוא אחד המומחים הגדולים בישראל בתחום ניהול עושר והון ובפרט בהשקעות אלטרנטיביות, בעיקר בנדל”ן בחו”ל. הוא סוכן ביטוח משנת 1987 ומומחה לתחומי הביטוח, הפנסיה והפיננסים.
רוצים לשמוע על קרנות
המציעות הזדמנויות
השקעה?
אנא מלאו את הפרטים ונחזור אליכם