הודעה נשלחה בהצלחה

בעמדת זינוק תום קורונה: הריבאונד של כלכלת ספרד יקפיץ את שוק הנדל"ן

אודי אביטל , יו”ר SMI
16/02/21
בעמדת זינוק תום קורונה: הריבאונד של כלכלת ספרד יקפיץ את שוק הנדל"ן

מאת: רונן וינגרטן, שותף מייסדSmart Money Investments

כקרן ומומחי השקעות, אנחנו פועלים בשוק הנדל"ן בספרד כבר שנים ארוכות. ביצענו מספר השקעות נדל"ן בספרד בשנים האחרונות, סמוך לתפנית וגל עליות המחירים שהתחילו בשנת 2015. כעת, זיהיתי, יחד עם שותפי לקרן, עם פרוץ הקורונה את שוק הנדל"ן של ספרד. המגמות טרום המשבר היו חיוביות מאוד, אך בשל השפעות הקורונה שבאותה העת הערכנו שימשכו 3-1 שנים, בטווח הקצר יסבול מאתגרים ובעיות, בגלל המצב הזה, נוצר חלון הזדמנויות לרכישת נכסים מעולים במחירי הזדמנות.

ההזדמנויות הטובות ביותר מתגלות דווקא בזמני משבר, האמרה הזאת נכונה גם לשוקי ההון וגם לנדל"ן בספרד. הקושי האמיתי הוא להבין האם מדובר אכן בהזדמנות כניסה נכונה, או שזו סכין נופלת והזדמנויות הכניסה יהיו טובות הרבה פחות, ככל שהבהירות אודות המצב הכלכלי תהיה גבוהה יותר.

אם מוסיפים לכך את העובדה שהקרן מחפשת נכסים הדורשים שיפוץ והשבחה, שלא בוצעו בהם כבר שנים ארוכות, מקבלים מתכון לאיתור הנכסים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר במישור הסיכוי-סיכון בזמן משבר.

הקורונה היא משבר בריאותי שיש לו השלכות כלכליות, חלקן הן זמניות ונובעות ממגבלות כמו סגרים וחלקן הן ארוכות טווח. יחד עם זאת, הבנקים המרכזיים ברחבי העולם וגם הממשלות הוכיחו את המחויבות והנכונות שלהם לתמוך בכלכלות. התמיכה הזאת בלמה מיתון ממושך ומאפשרת למרבית הכלכלות להתאוששות בצורת V מהירה. שוק הנדל"ן לעומת זאת הוא שוק שמגיב יותר לאט משוקי ההון וכך יש למשקיעים במדינות כמו ספרד את האפשרות באמצעות קרנות כמו SMI לבצע רכישה של נכסים.

השקעות נדל"ן פריים לוקיישן בספרד ביחס סיכוי-סיכון מיטבי

אנחנו בקרן SMI ספרד, מאתרים נכסים בעלי פרופיל סיכוי-סיכון מעולה. המקצועיות היא לא לאתר רק נכסים שערכם יוכל להשביח את עצמו, אלא נכסים שערכם יכול לרדת מעט מאוד ממחיר הקניה והפוטנציאל שלהם. בתרחיש האמצע להניב תשואה טובה במידה ותרחיש היציאה מהקורונה מתממש הוא גבוה מאוד. מנגד, בתרחיש קיצון הם ישמרו פחות או יותר על ערכם, לכן בחרנו את שוק הנדל"ן בספרד.

ספרד, היא כלכלה שנהנתה מצמיחה מהירה ועלייה חדה בתיירות טרום המשבר, יחד עם זאת, הקורונה היכתה קשות בכלכלת ספרד עם ירידה חדה בתוצר וקיטון של כ-80% בתיירות הנכנסת. אך, כגודל הירידה גם גודל ההתאוששות שכבר נראית מעבר לפינה, כך שזיהוי ההתרחשויות עוד מבעוד מועד וגם בימים אלה מאפשר לרכוש נכסים טובים במחירים נמוכים ולעלות על גל ההתאוששות כפי שמתואר בגרפים המוצגים בהמשך.

 

איך צפויה הכלכלה הספרדית להתאושש?

ענף התיירות

הפעילות הכלכלית בספרד גדלה במהלך הרבעון השלישי של 2020, אחרי ירידה חדה בתוצר במחצית הראשונה של השנה. התמ"ג עלה ברבעון השלישי ב-11.5%. על פי האיחוד האירופי, הכלכלה הספרדית תתאושש ותצמח בשיעור של 5.6% בשנת 2021, כך על פי תחזית של האיחוד האירופי שהתפרסמה לאחרונה.

כשמסתכלים על האיחוד האירופי בשלמותו, מספר הלינות שבוצעו על ידי תיירים ממדינות האיחוד ירד ב-30%, כשמספר הלינות על ידי תושבים שלא נמנים על האיחוד האירופי ירד ב-70%.

עם זאת הצפי הוא להתאוששות בכלכלה הספרדית בשנת 2021 כפי שניתן לראות בגרף והחזרה של החיים למסלולם תביא גם לפתיחה מחודשת והדרגתית של התיירות. קצב הצמיחה בספרד צפוי לזנק משמעותית, הדרכונים הירוקים והתיירות למתחסנים שצוברת תאוצה, תגיע גם אל ספרד וככל שהשנה תימשך וקצב ההתחסנות באירופה יעלה, כך החיים יחזרו למסלולם ונכסים שנרכשו בהנחה ועברו תהליך השבחה, יתבררו כהשקעה מצוינת. הנה בימים האחרונים ספרד הודיעה שתאפשר כניסת אזרחים בעלי דרכון ירוק, שחוסנו בשתי מנות חיסון להיכנס לשערייה בחודש יוני. ההודעה הזו, היא הסנונית הראשונה שמבשרת על בוא האביב לספרד, והיא מפיחה תקווה שזה הצעד הראשון בדרך להתאוששות כלכלתה.

כדי להבין עד כמה קריטי ענף התיירות לכלכלה הספרדית, מספיק להסתכל על הערכות הכלכלנים שמדברות על כך שהתיירות תופסת, כ-12% מכלכלתה של ספרד. עשרות מילוני התיירים שזורמים לספרד מדי שנה, מביאים אותה להיות אחת הארצות המתוירות ביותר כיום. אמנם, ברגעים אלו ענף התיירות בספרד ובעולם כולו נמצא בשפל, על כך אין עוררין. אך, ככל ומבצע החיסונים הולך ומתקדם אנו מתחילים לראות ניצנים ראשונים של פריחת התיירות מחדש. נדמה, שהסגר הממושך ש"כלא" את האנשים בבית, יוצר צורך עז יותר לצאת לחופשה ולטייל ברחבי העולם, וענף התיירות העולמי צפוי לחוות התאוששות מרשימה ככל ומבצע החיסונים יתקדם. כאמור, ספרד יעד שמשלב חופים מדהימים, תרבות היסטוריה ומורשת שלא תמצאו בשום מקום אחר בעולם, יחד עם חבלי הארץ הייחודים והמגוונים, יוצרים ביקוש אדיר לבקר בה, ועל כן, נדמה שאם יש משהו לקוות ולהתלות בו הוא ענף התיירות בספרד.

סיוע כלכלי

קרן הסיוע האירופית שצפויה להזרים לספרד מילארדים על מנת לכסות על נזקי הקורונה, יחד עם חבילת תמריצים שהעניק ממשלת ביידן למיליוני אזרחים אמריקאים בארה"ב, צפויים לאושש את הכלכלה האמריקאית ולסחוף איתה מדינות רבות כולל ספרד, שיביאו לעלייה בביקושי סחורות. בנוסף, ע"פ BBVA Research, ההאצה בפעילות הכלכלית שצפויה לקרום עור וגידים במהלך החודשים הקרובים, אמורה להביא לכך שתחזיות הצמיחה של התוצר לשנת 2021 ו-2020 שעומדת על 5.5% ו7% בהתאמה יישמרו.

בנוסף, הארכת מודל הפיטורים הזמניים/ הפחתת שכר שמכונה ה-ERTE וסיוע לעצמאים, יאפשרו לשמור על מקומות עבודה חיוניים, מודל שצפוי להיגמר כאשר המשבר ייגמר.

כמו כן, החל מיולי 2020 מונהג בספרד מודל הכנסה בסיסית אוניברסלית, במסגרתו כל אזרח שעומד בתנאים הכנסה מסויימים שנקבעו ע"י הממשלה, יקבל משכורת חודשית שיכולה להגיע עד 1,015 יורו.

כל אלה צפויים להגדיל את הצריכה הפרטית בספרד, ולאושש את כלכלתה. יש לזכור, שאחרי תקופה כה קשה בה ספרד ספגה מכה לא פשוטה מהנגיף, צפוי להגיע עלייה חדה בצריכה הפרטית, ביציאה למקומות בילוי ובהוצאות של כל משפחה, שצפויה להביא לנתוני צמיחה שייתכן ויעלו על התחזיות, זאת יחד עם זרם התיירים שצפוי לחזור למדינה ביוני.

ממשלת ספרד שלמודת ניסיון מהמשבר הכלכלי הקודם, שפקד את ספרד ואת העולם עם תחילת העשור הקודם, באה עם תובנות ומדיניות סדורה למשבר זה, בתקווה שגם הפעם היא תצליח לחלץ את מדינתה מהמשבר.

הנכסים שירוויחו עם שוך המגיפה: מגורי סטודנטים ומלונאות

בשורה התחתונה, מי שקורא שורות אלה, הוא לרוב בעל נכסים בשוקי ההון, קרנות פנסיה שצברו סכום משמעותי, קרנות השתלמות, גמל ועוד. ההתלבטות היא לרוב, היכן להשקיע את ההון הפנוי כדי לייצר תשואה שאינה תלויה בשוקי ההון. קרן ספרד משקיעה בנכסי מלונאות ומגורי סטודנטים ואינה תלויה בתנודות בשווקים הפיננסים – יתרון משמעותי.

מגורי סטודנטים, הם צורך הולך ועולה במיוחד במדינה כמו ספרד. הסטודנטים מעוניינים באיכות חיים ומבקשים לצרוך פנאי, חיים בקהילה צעירה שיש בה יתרונות חברתיים. בשעה שהמגורים במרכז העיר לא מציעים את היתרונות הללו, הביקוש למגורים מותאמים, גבוה מההיצע. המגמה הזאת רק התחזקה בקורונה. מדוע? סגרים, ואפשרויות בילוי מוגבלות של סטודנטים, הגבילו מפגשי תרבות ופנאי והפכו את המגורים לדבר החשוב ביותר – כפי שבישראל ההשקעה בעיצוב הבית עלתה, כך הקורונה גם גרמה לסטודנטים בספרד להסתכל פנימה.

ספרד היא ארץ שמושכת אלייה סטודנטים רבים מכל רחבי העולם, הודות למלגות, למונטין הרב של מוסדות הלימוד בה, ומגוון התארים והיותה יעד נחשק. אנו צפויים לראות עלייה במספר הסטודנטים מכל העולם הנרשמים ללימודים במוסדות ההשכלה הגבוהה, היות וכרגע אין להם אפשרות לטייל בעולם, על כן, הם יעדיפו להירשם מוקדם יותר מהמתוכנן ללימודים גבוהים, וכך יווצר ביקוש רב יותר למגורי סטודנטים.

כמו כן, ההודעה של משרד החוץ הספרדי על פתיחת שערי המדינה לתיירים מחוסנים החל מיוני 2021, צפויה להזרים תיירים רבים למדינה, שהייתה יעד מבוקש מאז ומעולם, וצפויה לקבל תיירים רבים שירצו לצאת לחופשה ולהנות מהשפע שהמדינה הזו מציעה, ואלו יעלו את הביקוש לחדרי אירוח במלונות השונים במדינה בשנים הקרובות.

אנחנו ב-SMI מבצעים רכישה, שיפוץ יסודי והשבחה של מגורים המיועדים לסטודנטים כדי לאפשר למשקיעים ליהנות מהמגמות הללו בעתיד. סיבה נוספת היא שהתשואה השוטפת במגורי סטודנטים היא מבין הגבוהות שיש בכל סוגי הנכסים.

אודות הכותב
אודי אביטל,
שותף מייסד ויו"ר SMI
אביטל הוא אחד המומחים הגדולים בישראל בתחום ניהול עושר והון ובפרט בהשקעות אלטרנטיביות, בעיקר בנדל”ן בחו”ל. הוא סוכן ביטוח משנת 1987 ומומחה לתחומי הביטוח, הפנסיה והפיננסים.
רוצים לשמוע על קרנות
המציעות הזדמנויות
השקעה?
אנא מלאו את הפרטים ונחזור אליכם